Обеспеченные ипотечные обязательства (ОКУ)

Обеспеченные ипотечные обязательства (ОКУ)

Закон о налоговой реформе 1986 года, впервые введенный в действие в 1983 году, разрешил выпускать ОКУ в форме инвестиционных проектов ипотечного кредитования недвижимости (REMIC), которые представляют собой сквозные коммерческие организации, которые предоставляют определенные налоговые преимущества, в первую очередь за счет предотвращения двойного налогообложения. Следовательно, почти все директора по маркетингу являются REMIC..

Облигации CMO отличаются от корпоративных и государственных или агентских облигаций тем, что платежи производятся ежемесячно или ежеквартально, а не раз в полгода, платежи могут состоять как из основной суммы, так и из процентов, и, хотя конкретные облигации CMO могут иметь заявленные сроки погашения, фактический срок действия облигация будет зависеть от ставок предоплаты, и она может быть длиннее или короче заявленной даты погашения.

CMO — это сквозные ипотечные ценные бумаги.

Стоимость CMO определяется закладными, на которых он основан. Банк предлагает людям ссуды под залог недвижимости, называемые ипотекой, на покупку домов. Поскольку у банков есть резервные требования, установленные Федеральным резервным банком, они не могут выдавать ссуду больше, чем определенное количество, кратное тому, что у них есть на депозите. Чтобы получить больше денег для предоставления большего количества кредитов, банк может объединить некоторые из своих ипотечных кредитов и выпустить сертификаты, которые представляют долю владения в этом пуле, и продать их институциональным инвесторам. Эти сертификаты называются ценными бумагами с ипотечным покрытием, поскольку сертификаты представляют собой долю владения в пуле ипотечных кредитов определенного класса. Или банк может продать сами ссуды третьей стороне. Банк зарабатывает на комиссии за выдачу и обслуживание кредита..

Эмитент CMO будет либо покупать ипотечные ссуды в банке, либо покупать сертификаты MBS и создавать разные классы ценных бумаг, называемые траншами, которые представляют долю владения в ипотеке или MBS, но эти транши будут иметь разные сроки жизни, процентные ставки, риски и т. Д. и уверенность в денежных потоках, которая понравится более широкому кругу инвесторов с разными инвестиционными целями.

Рынок различных траншей секьюритизированных ссуд возникает из-за того, что некоторые институциональные инвесторы, такие как пенсионные фонды и страховые компании, покупают только ценные бумаги с самым высоким рейтингом: AA или AAA. Однако некоторые институциональные инвесторы, такие как хедж-фонды, хотели более высокой доходности и были готовы пойти на больший риск; следовательно, коммерческие банки могли предлагать обеспеченные активами ценные бумаги, которые конкурировали с агентскими облигациями, например, от Fannie Mae или Freddie Mac, путем выпуска различных траншей ценных бумаг, тем самым разделяя долю в активах на разные транши с доходностью, обратно пропорциональной риск.

Чем сквозные ипотечные ценные бумаги отличаются от обычных облигаций? Большинство облигаций выпускаются корпорациями или государственными учреждениями. Они выпускают облигации, чтобы использовать деньги для определенных целей, таких как оплата текущих расходов, или для конкретных проектов, таких как строительство школы. По облигациям выплачиваются только проценты в течение срока действия облигации, затем основная сумма погашается при наступлении срока погашения облигации или отзывается..

Но сквозная безопасность, такая как CMO, не использует деньги для каких-либо конкретных целей. Эмитент CMO упаковывает пул ипотечных кредитов и продает долю в этом пуле инвесторам. В конечном итоге CMO получает ежемесячные платежи людей, выплачивающих свои ипотечные кредиты, и эти платежи состоят из основной суммы и процентов. После вычета своих комиссий эмитент CMO передает выплаты инвесторам в соответствии с установленным графиком, указанным в проспекте CMO. Проспект описывает каждый транш и его характеристики. Каждый транш получает проценты, но разные транши имеют разные приоритеты и разное время, когда они получают основную сумму платежей. Когда транш получает всю причитающуюся основную сумму, он полностью выплачивается и погашается. Затем в следующий транш начинают поступать основные платежи и т. Д..

Инвесторы, которые хотят купить CMO, должны подписать заявление о пригодности, чтобы указать, что они полностью осознают риски..

Преобладающие процентные ставки влияют на ставки досрочного погашения, которые влияют на значения CMO.

Помимо конкретных характеристик транша, размер предоплаты будет влиять на прибыль, риск и срок действия любого конкретного транша CMO. Всегда будут какие-то предоплаты, потому что многие люди продают свои дома до того, как им заплатят, или они вносят предоплату, чтобы сэкономить на процентах и ​​сократить срок действия своих ссуд. Ожидается определенная ставка предоплаты, поэтому это считается.

В целом, однако, если предоплата отличается от той, которая предполагалась при выдаче ОКУ, это потенциально может повлиять на прибыль и срок действия траншей, некоторые в большей степени, чем другие, в зависимости от приоритетности выплаты основной суммы для каждого транша..

Процентные ставки имеют наибольшее влияние на ставки досрочного погашения. Если процентные ставки вырастут, то предоплата будет меньше, а срок действия большинства траншей увеличится, таким образом увеличивая срок действия транша сверх ожидаемого, так называемый риск продления, поскольку он не позволяет инвестору реинвестировать выручку для получения более высокой доходности. . Если процентные ставки упадут, то предоплата увеличится, поскольку домовладельцы рефинансируют, чтобы получить более низкую процентную ставку, тем самым сокращая срок действия транша. Инвестор получает меньше, чем ожидалось, и, возможно, не сможет реинвестировать с сопоставимой процентной ставкой и риском, что называется риском реинвестирования. .

Процентная ставка, выплачиваемая по CMO, будет меньше, чем соответствующая ипотека, потому что эмитент CMO будет удерживать комиссию за создание CMO, а также за сбор и распределение платежей инвесторам..

Доходность и доходность к погашению облигации CMO рассчитывается так же, как и для обычной облигации, за исключением того, что время до погашения является неопределенным и переменным. Если время до окончательной выплаты основной суммы долга наступит раньше, чем ожидалось, то доходность к погашению будет больше для облигации, купленной с дисконтом, и меньше для облигации, купленной с премией. Чем короче срок, тем выше доходность к погашению, но более длительный срок службы, чем ожидалось, снизит доходность к погашению..

Транш директора по маркетингу — Обзор.

Транши — это разные классы облигаций CMO с разными сроками погашения. Проценты выплачиваются по всем траншам при первом выпуске CMO, но выплаты основного долга производятся в соответствии с графиком, изложенным в проспекте CMO. Основные выплаты производятся с шагом 1000 долларов США случайно выбранным облигациям в рамках активного транша..

Период локаута для каждого транша — это период времени, в течение которого транш получает только процентные платежи. Для каждого транша есть ориентировочная дата первого платежа и последнего платежа основной суммы — эта продолжительность называется окном. В течение этого окна транш становится активным траншем и получает как основную сумму, так и проценты, а также любые предоплаты. Если ставка досрочного погашения больше или меньше ожидаемой, то срок действия транша будет соответственно меняться, изменяя дату последнего платежа основной суммы активного транша и первого платежа основной суммы следующего активного транша. После того, как транш получает последний платеж основной суммы, он погашается. Срок погашения облигации наступил. Затем следующий транш становится активным и начинает получать выплаты по основной сумме долга и т. Д., Пока не будут погашены все транши..

Однако директора по маркетингу выросли из этой базовой модели..

Типы директоров по маркетингу.

Последовательные платежные транши.

В простейшем CMO, известном как CMO с последовательной выплатой, но его также можно назвать чистым или обычным предложением, транши выплачиваются последовательно без дублирования. По всем траншам начисляются процентные платежи, но по 1-му траншу поступают все основные платежи до его погашения. Затем по 2-му траншу начинают поступать основные платежи и т. Д., Пока не будет погашен последний транш. Типичные сроки службы:

1-й транш: 2-3 года; 2 транш: 5-7 лет; 3 транш: 10-12 лет.

Транши планируемой амортизации (PAC).

Если имеется небольшая предоплата основной суммы, большая часть денег первоначально идет в транш PAC. При большем количестве предоплат транш PAC по-прежнему получает запланированную сумму, но сопутствующий транш получает что-либо сверх этой суммы..

Некоторые ОКУ имеют более одного транша PAC с разными уровнями приоритетов. PAC типа I получает наивысший приоритет и имеет наиболее стабильный и предсказуемый доход. PAC типа II и типа III имеют меньшие приоритеты, а доход стабилен в более узком диапазоне отклонений от ожидаемого графика предоплаты..

Транши целевого класса амортизации (TAC).

Сопутствующие транши.

Все ОКУ с траншами PAC или TAC будут иметь сопутствующий транш для погашения переменных ставок предоплаты. Поскольку сопутствующие транши получают самые разные выплаты, срок сопутствующих траншей варьируется в широких пределах. Падение процентных ставок приведет к увеличению предоплаты и, следовательно, к увеличению платежей в сопутствующий транш, что приведет к сокращению срока действия; рост ставок замедлит предоплату и увеличит срок сопутствующего транша. При таком переменном графике платежей и сопутствующих рисках сопутствующие транши обычно приносят наибольшую доходность..

Z-транши (также известные как Z-облигации, облигации накопления или облигации начисления)

Z-транши не выплачивают проценты до окончания периода локаута. Z-транш кредитует начисленные проценты, и номинальная сумма облигации увеличивается с указанной купонной ставкой на каждую дату выплаты. Z-транш обычно является последним траншем последовательной или PAC CMO и часто имеет срок от 18 до 22 лет. Только после погашения других облигаций CMO держатели облигаций Z-транша начинают получать выплаты процентов и основной суммы. Однако налоги должны уплачиваться с начисленных процентов при их зачислении, даже если деньги еще не получены. Рыночная стоимость и сроки Z-траншей сильно различаются..

Ценные бумаги только для принципала (PO).

Ценные бумаги с процентным доходом (IO).

Покупайте IO, когда процентные ставки растут; покупать PO при снижении процентных ставок.

Открытые сделки — особенно рискованные инвестиции. Их имеет смысл покупать только в том случае, если процентные ставки растут или если ожидается их повышение. Однако на предоплату влияют не только процентные ставки. Люди выплачивают свои ипотечные кредиты, потому что они продали свой дом или у них есть дополнительные деньги, которые они хотят инвестировать без налогов и рисков, предварительно оплатив свою ипотеку. Таким образом, можно проиграть с IO или получить уменьшенную прибыль, независимо от будущих изменений процентных ставок. Покупка заказа на покупку при снижении ставок — хорошее вложение, потому что оно, скорее всего, быстро окупится. Затем эти деньги можно реинвестировать. Поскольку заказы на закупку приобретаются со скидкой, доход будет одинаковым независимо от того, сколько времени потребуется, чтобы вернуть свои деньги, поэтому чем раньше вы их вернете, тем выше будет эффективная доходность. Более длительные сроки будут дольше связывать ваши деньги, задерживая любое повторное инвестирование или использование ваших денег.

Транши с плавающей процентной ставкой — Superfloaters и Inverse Floaters.

Эти транши имеют процентные ставки, привязанные к индексам процентных ставок, таким как Лондонская межбанковская ставка предложения (LIBOR), Индекс стоимости средств (COFI) или Казначейство с постоянным сроком погашения (CMT), но с указанным верхним пределом, и иногда и нижний предел. Они могут быть структурированы как PAC, TAC, сопутствующие или последовательные транши и часто используются для хеджирования рисков процентных ставок..

Superfloaters — это транши, использующие указанную формулу для процентов, которая привязана к индексу процентной ставки и перемещает более чем на 1 базисный пункт (1/100 от 1%) вверх или вниз при каждом движении индекса в базисном пункте. Процентная ставка обратных плавающих ставок движется в направлении, противоположном процентным ставкам..

Таким образом, имеет смысл покупать суперфлотеры, когда ожидается рост процентных ставок, и обратные плавающие, если ожидается их падение. Несмотря на то, что все транши с плавающей ставкой подвержены риску досрочного погашения, риск выше для обратных плавающих, поскольку предоплата обычно увеличивается, когда процентные ставки снижаются..

Транш остаточных процентов.

Эти транши собирают любые оставшиеся деньги после того, как все остальные транши были погашены, и они облагаются налогом по-другому. У CMO не-REMIC есть остатки, которые продаются как трастовый сертификат или партнерский интерес..

Положения об очистке вызовов.

Обслуживающие компании управляют денежным потоком почти всех ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, а также многих других ценных бумаг, обеспеченных активами, таких как auto ABS. Сервисные службы собирают и обрабатывают платежи из кредитного пула и платят инвесторам. Они также пытаются взыскать с заемщиков, просрочивших выплаты. Обслуживающим организациям выплачивается фиксированная комиссия в размере от 0,5% до 2,0% от остатка залогового баланса пула..

Следовательно, когда баланс по проблеме CMO падает ниже примерно 10% от первоначального баланса, стоимость обслуживания CMO становится больше, чем плата за обслуживание. Следовательно, всем неагентским CMO и некоторым агентским CMO выдается положение о вызове на очистку, которое дает обслуживающему персоналу право, но не обязанность, отозвать все оставшиеся транши, оплатив оставшиеся остатки. Это, по сути, сокращает средний срок действия нижних траншей, которые обычно оплачиваются в полном объеме последними..

Покупка и продажа облигаций CMO.

Минимальная инвестиция для большинства CMO составляет 1000 долларов США, что также является обычным минимальным вложением для паевых инвестиционных фондов CMO и паевых инвестиционных фондов..

На первичном рынке, где инвестор покупает облигацию CMO у эмитента, расчет может занять до месяца, поскольку для начала сбора и распределения денег требуется время. Как только начнутся выплаты, выплаты будут производиться ежемесячно, обычно 15 или 25 числа месяца после даты регистрации..

Вторичный рынок обеспечивается дилерами, торгующими ОКУ на внебиржевом рынке. Дилеры получают прибыль за счет надбавки, включенной в продажную цену. Как и в случае с большинством ценных бумаг, чем выше ликвидность, тем ниже наценка дилера, и наоборот. Расчеты по сделкам за 3 рабочих дня.

Как и корпоративные облигации, заработанные или начисленные проценты и любая основная сумма, полученная сверх покупной цены, подлежат налогообложению..

Снижается рейтинг обеспеченных долговых обязательств.

Большая часть проблем с субстандартными кредитами была вызвана мошенничеством с ипотекой и фальсификациями кредитных отчетов, что способствовало росту цен на жилье. Таким образом, кредитные рейтинги, отношение суммы кредита к стоимости и статус собственности становятся менее надежными индикаторами кредитоспособности, поэтому S&Компания P, которая оценивает большую часть проблем CDO, изменила методы оценки. Одно изменение заключалось в том, что транши с более высокими рейтингами требовали более значительных механизмов повышения кредитного качества, чтобы не допустить понижения рейтинга в случае понижения рейтинга более низких траншей того же выпуска..

Выпуск CDO делит свои RMBS на разные транши или классы с разными профилями риска. Ипотечные кредиты с более низким кредитным рейтингом составляли нижние транши, что повысило кредитное качество верхних траншей. Однако все транши должны быть проданы, иначе CDO не может быть выпущен. Таким образом, более низкие кредитные рейтинги более низких траншей могут снизить количество CDO, которые могут быть проданы, что, в свою очередь, уменьшит количество ипотечных кредитов, которые могут быть проданы, что приведет к увеличению ставок по ипотечным кредитам для всех заемщиков..

Похожие статьи